Ich sage gerne, dass man zur Identifizierung einer Person einen Personalausweis und eine Sozialversicherungsnummer braucht, so wie man zur Identifizierung einer Immobilie ein Kataster, eine Grundbucheintragung und eine Baugenehmigung braucht.
Die Katasterübersicht stellt die Immobilie in Bezug auf den steuerlichen Aspekt dar und ermöglicht mit den ihr zugewiesenen Parametern die Zuweisung eines Ertrags, auf den Steuern und Abgaben berechnet werden.
Die Katastersituation umrahmt die Immobilie, genauer gesagt die verschiedenen Eigentumsübertragungen, die zugewiesenen Tausendstel, Dienstbarkeiten, Belastungen im Allgemeinen wie Hypotheken, Zwangsvollstreckungen… kurz gesagt, die Geschichte der Immobilie.
Heute konzentrieren wir uns auf die AGIBILITÄT, d.h. das Dokument, das die Immobilie einrahmt, indem es sie in technisch-städtischen Begriffen darstellt.
Wir behandeln das Thema in aller Kürze und daher nicht in aller Tiefe. Das würde seitenlang dauern. Halten wir es einfach genug, um zu verstehen, dass es notwendig ist, dass es sehr wichtig ist und dass man ihm große Aufmerksamkeit widmen muss.
Wir gehen die Schritte zum Bau unseres Hauses gemeinsam.
Wir verlassen uns auf einen Techniker, der das Projekt in Übereinstimmung mit den Durchführungsbestimmungen und der Gemeindeordnung ausarbeitet.
Das Projekt wird bei der Gemeinde eingereicht und von den zuständigen Ämtern und technischen Stellen geprüft.
Diese Ämter können Korrekturen verlangen, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten, Korrekturen vorschreiben und Arbeiten zur Verbesserung des Projekts selbst und der Einfügung des Gebäudes in den städtischen Kontext unter Berücksichtigung seiner Auswirkungen auf die Landschaft verlangen.
Wenn die Behörde schließlich eine positive Stellungnahme abgibt, kann das Haus gebaut werden.
Die Arbeit kann beginnen.
Man sagt, dass dies eine schmerzhafte Phase ist, voller unvorhergesehener Ereignisse, Entscheidungen und wichtiger Entscheidungen, aber nach so vielen Jahren sehe ich dies immer noch als einen der intensivsten und befriedigendsten kreativen Momente für einen Menschen an… Stress beiseite.
Wenn alles Gestalt annimmt und die Arbeiten abgeschlossen sind, übergibt der Bauleiter eine Reihe von Dokumenten, in denen er die Konformität der Arbeiten mit den geltenden Vorschriften und Bestimmungen bescheinigt.
Dann geht es weiter.
Es wird eine Endabnahme durchgeführt, für die ein Zertifikat ausgestellt wird, die Unternehmen, die die Installationen durchgeführt haben, stellen ihre Zertifikate aus, die Arbeiten werden vereidigt und das offizielle „Ende der Arbeiten“ wird bekannt gegeben.
Jedes dieser Dokumente beweist die „Güte“ der ausgeführten Arbeiten und trägt zur Freigabe der verhängnisvollen „Beweglichkeit“ bei.
Aus diesem Grund wird dieses Dokument von den Notaren bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags verlangt. Wenn Sie also Ihr Haus verkaufen wollen, verlangen die Makler dieses Dokument von Ihnen.
Ich möchte kurz erklären, was stattdessen bei Eigentumswohnungen geschieht.
Der Bau einer Eigentumswohnung erfordert ein ähnliches Verfahren wie der Bau eines Einfamilienhauses und die anschließende Erteilung einer Vollmacht am Ende der Arbeiten. Wir nennen dies die ursprüngliche Berechtigung.
Sie ist mit dem gesamten Komplex verbunden und wird „am Anfang“ seiner Errichtung erteilt.
Es kann jedoch vorkommen, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer beschließt, Änderungen in seiner Wohnung vorzunehmen. Auch in diesem Fall sind die Vorschriften zu beachten, die die Beauftragung eines Technikers und die Vorlage der entsprechenden Unterlagen auch für eventuelle Kataster- und Grundbuchänderungen vorschreiben.
Wenn die Arbeiten die tragende Struktur betreffen und den Einbau von Abflüssen und Leitungen beinhalten, ist die für die Eigentumswohnung ausgestellte Genehmigung natürlich nicht mehr für diese Wohnung gültig, und es muss eine neue Genehmigung für die betreffende Wohnung beantragt und ausgestellt werden.
Die Stadtverwaltung von Triest hat ein sehr nützliches und schnelles Instrument zur Überprüfung der Genehmigungsfähigkeit zur Verfügung gestellt: Archiep, mit dem Sie die Adresse der Immobilie eingeben und überprüfen können, ob sie im Portal veröffentlicht ist.
Es ist das Ergebnis einer vor einigen Jahren begonnenen Arbeit in den Gemeindearchiven, die eine ständige und kontinuierliche Aktualisierung erfordert. Sie werden verstehen, dass die Menge der zu prüfenden und einzugebenden Daten groß ist, aber es ist sicherlich ein großer Fortschritt im Dienst am Bürger, der es Ihnen ermöglicht, ein Dokument auszudrucken, das offiziellen Wert hat.
Aber unterm Strich bleibt alles beim Alten: Verlassen Sie sich auf einen Techniker und eine Agentur, die die Situation der Immobilie in ihrer Gesamtheit beurteilen kann. Am kompliziertesten ist es, die Katasterkorrespondenz mit der Tavular- und Stadtplanungskorrespondenz abzugleichen.
Es sind die Parteien, die das Ganze bilden. Und hier müssen die Teile… „übereinstimmen“ und für einen Vergleich gibt es kein schnelles Portal, sondern die Erfahrung eines denkenden Kopfes.
Giuliana Cuffaro
Partner und AD Gallery Real Estate