Mi piace dire che come per identificare una persona ci vuole la carta d’identità e il codice fiscale, così per identificare un immobile servono: visura catastale, visura tavolare e l’agibilità.
La visura catastale inquadra l’immobile relativamente all’aspetto fiscale e con dei parametri assegnategli fa in modo di attribuire una rendita su cui calcolare tasse e imposte.
La situazione tavolare inquadra la proprietà, più precisamente i vari passaggi di proprietà, i millesimi attribuiti, le servitù, gli aggravi in genere quali ipoteche, pignoramenti insomma… la storia dell’immobile.
Oggi ci soffermiamo sull’AGIBILITA’, parliamo cioè del documento che inquadra l’immobile presentandocelo in termini tecnici-urbanistici.
Affrontiamo l’argomento in breve e quindi non in modo approfondito. Ci vorrebbero pagine e pagine. La facciamo semplice quanto basta per capire che serve, è importantissima e bisogna prestarci una grande attenzione.
Facciamo insieme i passi per costruirci la casa.
Ci affidiamo a un tecnico che redige il progetto nel rispetto delle norme attuative e del regolamento comunale.
Il progetto viene presentato in comune e passa al vaglio degli uffici e degli organi tecnici competenti.
Tali uffici possono chiedere correzioni a garanzia della conformità alle norme, prescrivere correzioni e richiedere opere rivolte al miglioramento dello stesso progetto e dell’inserimento del fabbricato nel contesto urbanistico prestando attenzione al suo impatto sul paesaggio.
Alle fine, se esprime parere favorevole, la casa può essere costruita.
Cominciamo i lavori.
Dicono che questo è un periodo sofferto, ricco di imprevisti, decisioni e scelte importanti ma dopo tanti anni, io lo continuo a vedere come uno dei momenti più creativi intensi e soddisfacenti per una persona… stress a parte.
Quando tutto prende forma e i lavori sono completati, il direttore dei lavori consegna una serie di documenti che certificano la conformità di quanto fatto con le norme vigenti e con quanto prescritto.
Poi si procede.
Si esegue un collaudo finale per il quale si rilascia un certificato, le ditte che hanno eseguito la realizzazione degli impianti rilasciano le loro certificazioni, vengono asseverate asseverano le opere e si comunica la ufficiale “fine dei lavori”.
Ognuno di questi documenti dimostra “la bontà“ di quanto realizzato e concorre al rilascio della fatidica “agibilità”.
Ecco perché questo documento è richiesto dai notai per la stipula del contratto di compravendita. Ecco perché quando volete vendere la vostra casa le agenzie vi chiedono questo documento.
In breve vorrei spiegarvi invece di cosa accade per gli appartamenti in condominio.
Così come per la casa singola, la costruzione di un condominio richiede un iter simile e il conseguente rilascio dell’agibilità alla fine dei lavori. La chiameremo agibilità originaria.
Legata all’intero complesso, rilasciato “all’origine” della sua costruzione.
Ma può accadere da questo momento in poi che ogni singolo condomino decida di fare dei lavori di modifica nel proprio appartamento. Anche qui rispettando le regole che chiedono di affidare ad un tecnico il lavoro e di presentare la dovuta documentazione anche per eventuali variazioni catastali e tavolari.
Se i lavori riguardano la struttura portante, prevedono l’aggiunta di scarichi e quindi di servizi l’agibilità rilasciata al condominio non sarà ovviamente più valida per quell’appartamento e ne dovrà essere richiesta e rilasciata una nuova relativa proprio all’appartamento oggetto dei lavori.
Il Comune di Trieste ha messo a disposizione uno strumento utilissimo e veloce per la verifica dell’agibilità: Archiep , permette di digitare l’indirizzo dell’immobile e verificare se è pubblicata sul portale.
È il frutto del lavoro degli archivi del Comune iniziato qualche anno fa e che richiede aggiornamenti costanti e continui. Capirete il volume di dati da controllare e inserire ma è sicuramente un grande passo avanti nel servizio al cittadino vi permette di stampare un documento che ha valore ufficiale.
Ma il finale rimane lo stesso: affidatevi a un tecnico e a un’agenzia che sappia valutare la situazione dell’immobile in modo completo, nella sua globalità. La cosa più complicata è il controllo della corrispondenza catastale con quella tavolare ed urbanistica.
Sono le parti che fanno il tutto. E qui le parti devono… ”corrispondere” e per un raffronto non c’è un portale veloce, c’è l’esperienza di una testa pensante.
Giuliana Cuffaro
Partner e AD Gallery Immobiliare